Si recorres West Kendall o Doral, pasarás por más zonas de agua abierta que la mayoría de las ciudades costeras. Los Hammocks, los lagos de Kendale, los lagos de Meadow, Country Walk, Doral Isles y docenas de comunidades más nuevas se han construido alrededor de lagos y depósitos de retención artificiales, porque en Florida del Sur así funciona el desarrollo: la ley exige que haya un lugar para que el agua de lluvia vaya, y los ingenieros excavan depósitos para contenerla.
Lo que la ingeniería nunca tuvo en cuenta fue que luego construimos parques infantiles, paradas de autobús y patios traseros a pocos pasos del agua, y rodeamos casi ninguno de ellos con cercas. Estos estanques parecen jardinería. Son una infraestructura de aguas pluviales profunda y con pendientes pronunciados, y son una de las causas más persistentes de ahogamientos infantiles en el condado de Miami-Dade.
Ya he escrito antes sobre el aspecto legal de estos casos en nuestro país. Guía sobre la responsabilidad por ahogamiento en estanques de retención. Este artículo se centra en los propios barrios: por qué estas comunidades en particular corren este riesgo, qué hace que estas lagunas sean más peligrosas de lo que parecen y qué pueden hacer los residentes y las asociaciones antes de una tragedia en lugar de después de una. Si su familia ya ha sido afectada por una, mi firma puede ayudar: Mausner Group Injury Lawyers, 305-344-4878, y la consulta es gratuita y confidencial.
¿Por qué estas zonas tienen mucha agua?
West Kendall y Doral se encuentran en algunas de las zonas más bajas, planas y húmedas de todo el territorio que se ha convertido en suburbios. Cuando estas comunidades se construyeron, a partir de la década de 1970, las olas de desarrollo en Kendale Lakes y The Hammocks y la urbanización planificada de Doral exigieron que cada desarrollo conservara su propio agua de lluvia en lugar de inundar a sus vecinos. El resultado son estanques artificiales en casi todas las urbanizaciones, comercializados como viviendas frente al lago y con un precio acorde.
Los criterios de diseño regulatorio que rigen estos estanques tienen como objetivo controlar las inundaciones y garantizar la calidad del agua. Lo que apenas abordan son las personas que viven alrededor de ellos. En general, no se requiere la instalación de cercas. Tampoco se requiere la colocación de señales de profundidad. Y cuando un promotor abandona el proyecto, la responsabilidad pasa a manos de las asociaciones de propietarios y las empresas de gestión que a menudo no saben que poseen una infraestructura crítica, y mucho menos la mantienen como se debe.
Por qué los estanques de retención son más peligrosos de lo que parece
Un pantano de retención no es un lago natural, y son precisamente las diferencias las que lo matan:
- Riesgos creados por la ingeniería. Muchos estanques se extienden abruptamente por debajo de la línea de agua. Un niño que se arrastra en agua hasta la rodilla puede caerse por encima de su cabeza en dos pasos, y la pendiente resbaladiza y recubierta de algas hace que volver a salir sea una tarea brutal, incluso para los adultos.
- Contornos engañosos. El césped cortado corre directamente hacia la línea de agua, dando la impresión de un parque. No hay playa ni transición poco profunda que indique peligro.
- Profundidad súbita y mala visibilidad. Los estanques de aguas pluviales suelen estar turbios. Un niño que lucha para mantenerse en pie desaparece de la vista en cuestión de segundos, y los rescatistas no pueden ver dónde deben sumergirse.
- Proximidad. Estos estanques se encuentran a pocos metros de las puertas de entrada de las casas adosadas, de los parques infantiles y de las paradas de autobuses escolares. La exposición es constante y, para los niños con autismo de los que escribí en nuestro Artigo sobre autismo y ahogamiento, que se sienten atraídos por el agua y se dirigen hacia ella; un estanque detrás de la casa es una situación de emergencia permanente.
Florida pierde más niños menores de cinco años a causa del ahogamiento que cualquier otro estado, y aunque las piscinas reciben más atención, los ahogamientos en estanques de retención que hacen las noticias cada año en Miami-Dade siguen el mismo patrón: un niño se pierde durante unos minutos y el agua está justo allí.
¿Quién es el responsable de estos estanques?
Cada estanque en estos barrios tiene un propietario, incluso cuando nadie se comporta como si lo hiciera. Dependiendo de la comunidad, ese propietario puede ser la asociación de propietarios, un distrito de desarrollo comunitario, la empresa de gestión que ésta haya contratado o, en algunos casos, el promotor original o el condado. La propiedad conlleva obligaciones: mantener las zonas de agua, abordar los peligros conocidos y tomar medidas razonables cuando los niños se encuentren en lugares con una probabilidad elevada de que se produzcan incidentes.
Como expliqué en nuestro Artículo sobre previsibilidad, La cuestión legal rara vez es si el agua es peligrosa. La cuestión es si este propietario, con este estanque a unos pocos metros de estas viviendas y de los paraderos de autobús, debería haber hecho algo: una valla a lo largo de la zona de los chalés, plantaciones que rompan el sendero recto que va del parque a la zona de agua, señalización, reajuste de la pendiente de la calle, o simplemente haber actuado ante las situaciones peligrosas que los residentes ya habían denunciado. Cuando las asociaciones omitan estos pasos para proteger la vista al lago, y un niño muere, esa es la situación.
Qué deben hacer los residentes y las asociaciones ahora
Para los padres, el consejo sigue siendo la misma defensa en capas que funciona para las piscinas: conozcan exactamente dónde está el agua en relación con su casa, enseñen a los niños que los estanques no están para jugar, matriculenles en clases de natación lo antes posible y consideren cualquier riesgo de extravío, especialmente en niños con autismo, como una razón para alarmar las puertas y hablar con su asociación sobre las barreras.
Para las asociaciones y los gestores de propiedades, el mensaje honesto es que la evaluación de riesgos ya se ha realizado por ustedes, en las salas de tribunales. El cercado de la zona residencial de un estanque cuesta una fracción de un caso. Lo mismo ocurre con el plan de un paisajista que establece distancia y vegetación entre las zonas de juego y el agua. Las asociaciones que estudian el tema y actúan protegen primero a los niños y luego a sí mismas. Las asociaciones que aplican la discusión para otro año presupuestario están construyendo un historial.
Si lo peor ya ha sucedido a su familia, usted merece saber lo que la asociación sabía y cuándo. Nuestra responsabilidad del propietario práctica abarca exactamente estas investigaciones, y nuestra Guía sobre la responsabilidad de los estanques de retención explica en detalle el marco jurídico.
Preguntas frecuentes sobre los estanques de retención de los barrios
¿Se requiere que los estanques de retención estén cercados en la Florida?
En general, no. Las normas de diseño para la gestión del agua regulan la gestión de las inundaciones y la calidad del agua, no la seguridad de los residentes, y ni la ley estatal ni la mayoría de los códigos locales requieren la colocación de cercas alrededor de los estanques de retención. Este vacío normativo es la razón por la que las decisiones sobre la colocación de cercas recaen en las asociaciones y los promotores, y por la que su inacción se convierte en el problema en casos de ahogamiento.
¿Quién es el propietario de los estanques de retención en comunidades como The Hammocks o Doral Isles?
Por lo general, la asociación de propietarios o un distrito de desarrollo comunitario, a veces con una empresa de gestión responsable de la conservación, son quienes se encargan de esto. Los registros de propiedad y los documentos de la asociación identifican a la parte responsable, y esa parte tiene obligaciones relativas al estado del estanque y a los peligros conocidos.
¿Puede una familia demandar después de que un niño se ahogue en un estanque de retención?
Potencialmente, sí. Si bien los tribunales de Florida consideran el agua abierta como un peligro evidente, la responsabilidad surge por las características específicas: los bancos artificiales que recuerdan a trampas, la colocación de pies de protección cerca de las viviendas y los espacios de juego, incidentes anteriores de los que el propietario era consciente y la falta de medidas de protección económicas. Estos casos requieren un análisis detallado de los hechos y una investigación temprana.
¿Por qué los estanques de retención son más peligrosos que los lagos naturales?
Los empinados desprendimientos naturales, los cambios repentinos de profundidad, los bancos fangosos que impiden la autoprotección y el agua turbia que oculta a un niño en apuros multiplican la exposición de estas zonas en un modo que los lagos naturales rara vez logran.
¿Qué debería hacer si veo una condición peligrosa en el estanque de mi comunidad?
Deberá notificarlo por escrito a la asociación o a la administración del edificio y conservar una copia. La notificación escrita tiene dos objetivos: puede hacer que se arregle la situación de emergencia y también puede demostrar que el propietario sabía de ello si algo similar ocurre más tarde. Las fotografías de la situación ayudan en ambos casos.
¿La cobertura de la asociación de propietarios de viviendas cubre las reclamaciones por ahogamiento?
Las asociaciones suelen tener una cobertura general de responsabilidad civil que se aplica a las zonas comunes, incluidos los estanques de retención. Esta cobertura es la fuente real de indemnización en la mayoría de los casos relacionados con estanques, lo que es una de las razones por las que las reclamaciones se centran en las decisiones de mantenimiento y seguridad propias de la asociación.
Si su familia necesita respuestas sobre un ahogamiento o una situación de casi ahogamiento en un estanque comunitario, mi firma las proporcionará para usted y no le costará nada, a menos que recuperemos el dinero.
Llame a Mausner Group Injury Lawyers al 305-344-4878. Gratuita, confidencial, las 24 horas del día.
Este artículo tiene como objetivo únicamente proporcionar información general y no constituye asesoramiento legal. Se basa en los criterios de diseño del distrito de gestión de agua de South Florida y en la responsabilidad del propietario legislación de Florida. Las leyes pueden cambiar; consulte a un abogado con licencia en Florida para obtener asesoramiento específico para su situación.
